Информация фонда "Институт экономики города"

Сафиулина Л.М.

Ниже выложены ответы ведущего юрисконсульта Направления "Городское хозяйство" Д.П.Гордеев, работющего в фонде "Институт экономики города".

Письмо получено 11 февраля 2010 года

Уважаемая Лариса Михайловна!
Отвечаю на ваши вопросы:\

1) Входит ли в состав платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома "электроэнергия" - коммунальный ресурс (и может ли она быть включена в состав платы за техобслуживание?
2) Как должна оплачиваться "электроэнергия" и должна ли оплачиваться собственниками жилого дома за места общего пользования, в составе какой платы и по каким тарифам?

Ответ на вопросы 1 и 2. В соответствии с ч. 1 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 21 - 23, 28 - 29 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 и из установленного приложением N 2 к данным Правилам порядка расчетов следует, что при определении размера платы за коммунальные услуги учитываются показания коллективных (общедомовых) приборов учета. Следовательно, в составе платы за коммунальную услугу электроснабжения оплачивается электрическая энергия, потребляемая в помещениях общего пользования и на другие общедомовые нужды (ОДН).
В соответствии с пунктом 26 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306, коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления коммунальных услуг для потребителей. В соответствии с ч. 1 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и пп. «б» п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам при отсутствии приборов учета электрическая энергия на ОДЫ оплачивается в составе платы за коммунальную услугу электроснабжения, рассчитываемую с использованием устанавливаемого органами государственной власти субъекта Российской Федерации норматива электроснабжения.
Данные положения разъяснены в письме Министерства регионального развитая Российской Федерации от 18 июня 2007 г. N 11356-ЮТ/07Ю, в котором в частности, разъяснено, что «количество электрической энергии, подаваемой па работу приборов освещения помещений общего пользования и Оля работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг и Правилам установления нормативов должно оплачиваться в составе платы за коммунальную услугу «электроснабжение».
Разъяснения Министерства регионального развития Российской Федерации хотя и не являются нормативным правовым актом, но являются официальной позицией
федерального органа власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации давать разъяснения Правил предоставления коммунальных услуг гражданами Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в прямых поручениях, установленных в п. 6 постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 и п. 8 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N491.
При отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета электроэнергии и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета электроэнергии плата за коммунальную услугу электроснабжения рассчитывается в порядке, установленном п. 16 и 19 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.
Вывод: затраты электроэнергии на ОДЫ в состав платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома не входят. Поскольку нормы Правил предоставления коммунальных услуг гражданам о порядке расчета платы за коммунальные услуги являются императивными, то ни органы государственной власти субъекта Российской Федерации, ни органы местного самоуправления, ни общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, ни управляющая организация не вправе принимать решение включении затраты электроэнергии на ОДН в состав платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Такие решения органов местного самоуправления противоречащие федеральному законодательству и должны быть отменены принявшим их органом, опротестованы органами прокуратуры Российской Федерации в рамках прокурорского надзора за соблюдением федерального законодательства.
Для расчета размера платы за коммунальные услуги в соответствии с ч. 2 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», применяются тарифы, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации (на газ, на электрическую и тепловую энергию), органами местного самоуправления (на холодную и горячую воду, на услуги водоотведения) в порядке, установленном федеральным законом. Такие тарифы устанавливаются для конкретных ресурсоснабжающих организаций (организаций коммунального комплекса). Тарифы, устанавливаемые на региональном уровне могут устанавливаться органами местного самоуправления только в случае передачи им законом субъекта Российской Федерации соответствующего государственного полномочия. Размерность тарифов и особенности их применения разъяснены в письме Министерства регионального развития РФ от 2 мая 2007 г. N 8166-РМ/07 «О применении тарифов для расчета размера платы за коммунальные услуги», в котором в частности указано, что «в связи с этим, при расчете размера платы за коммунальные услуги не могут устанавливаться и использоваться (при наличии нескольких, технологически не связанных между собой организаций коммунального комплекса, производящих одинаковые коммунальные ресурсы на территории одного муниципального образования) единые или "средневзвешенные тарифы на соответствующие виды ресурсов».

Сафиулина Л.М.

3) На основании каких нормативных актов РФ происходит утверждение тарифа (платы) за содержание общего имущества многоквартирного дома для нанимателей?

Ответ на вопрос 3. Основанием установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда является норма ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации. Никаких нормативных методик установления указанного размера платы в Российской Федерации нет. Они м.б. установлены уполномоченным органом местного самоуправления. Методические
рекомендации по данному вопросу содержатся в письме Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 г. N 5175-АД/14 «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда».

Сафиулина Л.М.

4) В каких случаях и на основании каких нормативно-правовых актов РФ имеют право быть применены тарифы (плата) утвержденные советом депутатов на содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников?
Ответ на вопрос 4. Основаниями установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме являются ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и принятые на их основе п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491:
а) согласно п. 34Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме «в случае если собственники помещений не принят решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации»;
б) согласно п. 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме «6- случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт .жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещении, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».
Разъяснения по вопросу установления органами местного самоуправления и собственниками помещений в многоквартирном доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения содержатся в письмах Министерства регионального развития Российской Федерации:
- от 5 марта 2009 г. Ы6093-ЛД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме";
- от 5 марта 2009 г. N 6091-ЛД/14 "Об установлении размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме";
- от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирпым домом";
- от 6 марта 2009 г. N 6177-ЛД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме"
- от 22 февраля 2007 г. N 3122-А14/08.

Сафиулина Л.М.

5) Кто может быть инициатором собрания собственников по вопросу утверждении тарифа (платы) на содержание общего имущества многоквартирного дома?
Ответ на вопрос 5. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 44 - 4 Cool

инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, по вопросу установления условий договора управления многоквартирным домом (включая «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы» - п. 3 ч. 3 ст. 162) может являться только собственник помещения в многоквартирном доме (гражданин, организация, муниципальное образование в лице органов местного самоуправления, субъект Российской Федерации и Российская Федерация в лице соответствующих органов государственной власти).
Единственное исключение установлено в ч. 6 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, но оно не касается вопроса установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Сафиулина Л.М.

6) Если собственники частных квартир не инициировали такое собрание -может ли его инициировать представитель ОМС действующий но доверенности выданной ему главой городского поселения?
Ответ на вопрос 6. Да может, но только в случае если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в данном многоквартирном доме или в случае, установленом в ч. 6 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сафиулина Л.М.

7) Каким количеством голосов принимается решение по согласованию тарифов (платы на содержание общего имущества жилого дома и на основании какого нормативно-правового акта Российской Федерации?
Ответ на вопрос 7. Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), то в соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется решением, принимаемым «большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме». А «.количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещении в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (см. ч. 3 ст. 48, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом, следует учитывать, что это не согласование «тарифов (платы на содержание общего имущества жилого дома», а ее установление общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Сафиулина Л.М.

8 ) В каком нормативном документе прописана обязанность собственников проводить собрание по утверждению платы за техобслуживание?
Ответ на вопрос 8. В ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена императивная норма, в соответствии с которой «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого
помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год». Эта норма действует в отношении управления многоквартирным домом управляющей организацией и при непоередствемном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме.
В п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, установлено, что «собственники помещении обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования».
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». Согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы» является существенным условием договора управления многоквартирным домом. В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
То есть, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и поэтому такое условие отсутствует в договора управления многоквартирным домом, то такой договор не считается заключенным, а способ договора управления многоквартирным домом не считается реализованным.

Сафиулина Л.М.

9) Как должно происходить возмещение льготной категории граждан управлением соцзащиты населения и какие документы должны быть предоставлены В Управление соцзащиты?
Ответ на вопрос 9. В случае предоставления мер социальной поддержки на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в натуральной форме (льготы, скидки) возмещение управляющим организациям выпадающих доходов должно осуществляться в соответствии с порядком, установленным органами публичной власти Московской области и муниципального образования. Развернутый ответ на данный требует анализа законов и нормативных правовых актов Московской области и муниципальных правовых актов. За ответом на такой вопрос целесообразно обращаться в Министерство социальной защиты населения Московской области.
В случае предоставления мер социальной поддержки на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (компенсации, субсидии) возмещение управляющим организациям выпадающих доходов не осуществляется связи с тем, что в платежных документах плата за жилое помещение и коммунальные услуги указывается без к.л. скидок (см., например, п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307).

Сафиулина Л.М.

10) С введением в действие Жилищного кодекса РФ применяются ли методические рекомендации но формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги действующие до введения в действие Жилищного кодекса?
Отпет на вопрос 10. Методические рекомендации не являются нормативными правовыми актами. Независимо от формального прекращения действия или утраты силы к.л. правового акта в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» «впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону». Поэтому «методические рекомендации по формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги», действующие до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не могут применяться в части противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации. В частности, следует учитывать, что из Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме является рыночным и регулируется только в случаях, прямо указанных в п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

	Список форумов Тучково, городской форум -> ЖКХ	Часовой пояс: GMT + 3
Страница 1 из 1